installation-en-Andalousie

Vous avez opté pour l’Andalousie.

L'installation dans un pays étranger demande un investissement conséquent : déménagement, démarches administratives, installation du logement,... Avec de bons renseignements et un peu d'organisation, il est possible d'épargner temps et argent.

La préparation doit débuter immédiatement afin de ne pas être confronté à une somme de problèmes insurmontables au moment du départ.

Une échelle dans le temps vous aidera beaucoup en tenant compte de données qui vous sont propres (échéances de contrats, date de départ, scolarité des enfants,...) et surtout, respectez les échéances que vous vous êtes fixées.

Dressez aussi une liste complète de tous les organismes qu'il vous faudra contacter (administration communale, banques, mutuelle, impôts,...).

Cette préparation consiste en quatre actions essentielles :

 - trouver le nid 

 - réduire le volume à déménager

 - se renseigner quant aux démarches administratives

 - se renseigner quant aux coûts et mode de vie sur place

Il existe des associations qui peuvent conseiller, voire aider leurs membres dans leurs démarches. Pour les Belges francophones : l’Union francophone des Belges à l’étranger . Moyennant une cotisation annuelle (55,- €), vous pouvez les contacter sur les sujets qui vous préoccupent. Ils vous apporteront la réponse. Il existe aussi toute une série de dossiers (fiches) - disponibles sur simple demande - abordant les problèmes les plus fréquents ou ceux auxquels il faut rester attentifs.

Un cadre de vie

Louer ou acheter ?

Les deux solutions ont leurs adeptes parce que les deux solutions ont des avantages et des inconvénients. Le propriétaire est maître chez lui et peut aménager son foyer comme bon lui semble... pour autant qu'il ne sorte pas du cadre légal urbanistique. En cas de problème grave, le locataire n'aura d'autre recours que de contacter le propriétaire (ou l'agence immobilière).

Je pense cependant que la réflexion initiale quant au choix à poser repose sur le long terme. Le bien immobilier acquis fera partie de votre succession, le jour où... Ne sera-ce pas un cadeau empoisonné pour vos héritiers ? Vous êtes venu au moment de la retraite alors que vos enfants étaient déjà bien installés en famille. Ils n'ont pas l'intention de quitter leur "havre de paix". Quid de cette maison en Andalousie ? Un château en Espagne ou une épée de Damoclès... financière ?

Vous avez réfléchi et choisit la formule qui vous convient le mieux.

La première étape consiste donc à savoir où poser vos bagages. Il s’agit là, d’un choix personnel, résultat d’une réflexion posée en famille. Oubliez les éventuels souvenirs de vacances. L’approche est différente. Il vous faut choisir un cadre de vie vous correspondant en tenant compte de tous les aléas de la vie quotidienne.

A votre PC (ou tablette) ! Les moteurs de recherche constitueront une aide précieuse dans vos recherches mais ne négligez surtout pas les forums. Ils peuvent vous guider dans votre réflexion, prendre la température d’une région, connaître les expériences d’expatriés, lier des contacts,…

Trouver le nid est question de goût et de finances. Il ne faut pas perdre de vue qu’il est malaisé d’obtenir un prêt (avantageux) auprès d’une banque locale si vous ne disposez pas d’un compte approvisionné par un bailleur reconnu et régulier. Les transferts réguliers – même importants - que vous pourriez faire ne rassurent pas les banquiers.

Si vous louez, tordez le cou aux "on dit".

Certains d'entre vous opteront, dans un premier temps, pour une location de courte durée afin de s'assurer avoir posé le bon choix quant à leur nouvel environnement. Ne vous laissez pas berner par votre propriétaire qui, sans doute, ne connaît pas la législation d'application selon les différents cas de figure. Il est intéressant de savoir que sur un plan légal, il existe une différence notable entre location résidentielle et location à des fins touristiques (ou location saisonnière).

Location à des fins touristiques

Ainsi, la location à des fins touristiques est régie par un décret de la Junta de Andalucía. Le contrat ne peut excéder deux mois continus par la même personne. Il doit toujours en reprendre le motif (vacances, stage, Erasmus, contrat de travail à durée déterminée,...). Le logement doit répondre à un cahier des charges strict. Le propriétaire doit être inscrit au Registro de turismo de Andalucía. Il est prévu des contrôles par l'Autorité de tutelle et des sanctions en cas de manquement. 

Location résidentielle

Nombreux sont les locataires qui ne savent pas clairement combien de temps ils peuvent rester dans leur appartement. Dans le même temps, nombreux sont les propriétaires qui ne savent pas quand ils peuvent interrompre une location et sous quelles conditions. De nombreuses rumeurs et incertitudes créent la confusion. Voici la vérité vraie (Ley de Arrendamientos urbanos de 1994 modifiée pour la dernière fois le 30 mars 2015).

Une majorité de locataires croient que si leur contrat est de onze mois, ils n’ont pas le droit de rester dans le bien si le propriétaire ne le désire pas. D’autres pensent devoir signer un nouveau contrat de location chaque année. Faux ! Le contrat peut présenter quelque durée que ce soit, s’il s’agit du lieu de résidence habituel du locataire, celui-ci a le droit d’y rester au moins trois ans pour autant qu’il remplisse ses obligations. Et que se passe-t-il au terme de la période initiale ? Le contrat est prorogé automatiquement et obligatoirement sans que le propriétaire ait à faire quoi que ce soit jusqu'au terme des trois ans.

Moyennant un préavis de deux mois minimum, le propriétaire peut récupérer son bien avant le terme des trois ans pour l'occuper personnellement ou  y loger un membre de sa famille au premier degré. Le locataire, par contre, peut quitter le bien après six mois de location pour autant qu'il en avertisse le propriétaire trente jours au préalable. Une clause du contrat peut stipuler une indemnité de dédit. Celle-ci correspond généralement à un mois de loyer par année "non prestée".

Au terme des trois ans, les deux parties peuvent mettre fin ou modifier les clauses du contrat moyennant un préavis de un mois... Sans aucune réaction d'une des parties, le contrat est renouvelé tacitement et aux mêmes conditions pour une nouvelle période de un an.

Pour suivre l'actualité en la matière, un site parmi d'autres (en espagnol). Il propose aussi des biens en location à travers toute l'Espagne.

Si vous optez pour l'achat, pensez aux pièges auxquels vous pourriez être confronté.

Le choix de l'agence immobilière est important. Certaines se concentrent sur le marché local, d'autres visent la clientèle étrangère. Le prix proposé d'un même bien variera immanquablement de l'une à l'autre. Si les premières sont au fait de la situation du marché, les secondes jouent sur un service "approprié" - l'agent vous accueille dans votre langue - et la méconnaissance du candidat acheteur quant aux prix normalement pratiqués... prix qui sera toujours inférieur à ceux pratiqués dans son pays.

Il me semble important de mettre en évidence l'honnêteté de Fran Gorgoglione, patron de l'agence immobilière " viviendasenchiclana " (Bahía de Cádiz). Il est le seul, parmi les agents immobiliers rencontrés, a aborder clairement la problématique des maisons illégales et irrégulières. Le site de l'agence propose gratuitement un guide tandis qu'un blog se compose d'articles abordant les différents aspects auxquels un acheteur peut être confronté lors d'une transaction dans cette région principalement... mais cela reste valable pour les autres.

En Espagne, le rôle du notaire est réduit au minimum. Il contrôle que le vendeur est bien le propriétaire du bien mis en vente et il acte le compromis de vente. Vous vous êtes fait arnaquer à la signature de ce compromis de vente, il actera l'arnaque. Voilà la raison pour laquelle il est impératif de s'assurer les services d'un avocat ou d'un bureau de gestion (Gestoria). Si vous passez par une agence immobilière, évitez de prendre l'officiant qu'elle vous propose. "Un chien ne mord pas la main qui le nourrit."

Si vous vous sentez de taille à affronter les embûches, vous pouvez faire cavalier seul. Il est possible d'obtenir la nota simple du bien envisagé ou mieux, le Certificado del Registro de la propiedad auprès du Registro de la propiedad. Vous y trouverez une foule d'informations "officielles" (telles qu'enregistrées auprès de l'autorité de tutelle) comme l'historique de la propriété, ses différents propriétaires successifs, l'éventuel division horizontale, le statut de la communauté,... Ces documents ont un coût compris entre 20,- et 50,- €.

Quelles sont les difficultés les plus fréquentes rencontrées lors de l'achat d'un bien immobilier ? Elles sont au nombre de quatre. Bien sûr, l'achat en zone rurale requiert beaucoup plus d'attention que s'il s'agit d'un appartement dans une urbanización.

Le propriétaire du bien mis en vente n'est pas le seul. J'explique. De son vivant, un brave monsieur partage son patrimoine immobilier entre ses enfants sans qu'aucune transcription n'officialise cette donation. Ce monsieur passe de vie à trépas. Lors de la succession, la légalité reprend ses droits et l'ensemble des biens immobiliers sont partagés entre tous les héritiers. Ils sont donc, officiellement, tous propriétaires pour partie de la maison que vous convoitez. Imaginez l'imbroglio surtout si l'un des héritiers est lui-même décédé.

Le bien sert de garantie à un prêt ou une transaction financière. En Espagne, le bien mis en garantie reste "attaché" à la dette, quel qu'en soit le propriétaire. Autrement dit, si le vendeur a mis la maison en garantie d'un emprunt et qu'il ne paie plus les mensualités, votre maison risque d'être saisie... à moins de rembourser vous-même l'emprunt contracté.

Le bien est illégal ou irrégulier. On en compte plus de 300.000 en Andalousie. La différence est d'importance. Dans le premier cas, la maison de vos rêves risque un jour d'être écrasée parce que construite dans une zone protégée par exemple. Dans le second cas - une maison agrandie sans autorisation préalable, autre exemple -, il est toujours possible d'obtenir la régularisation mais une telle démarche n'est pas financièrement sans risques, d'autant que les amendes administratives seront à votre charge.

Remarque importante

Depuis 1988, il existe la Loi de protection et d'utilisation durable de la côte. Elle définit les limites du domaine public marino-terrestre et redessine ainsi le littoral. Il s'agit de cette fameuse loi, responsable de bien des déboires auprès d'expatriés essentiellement qui ont acheté en toute bonne foi des biens illégaux parce que sur ou à proximité directe des plages. Un délai de trente à soixante ans était accordé aux propriétaires pour régler administrativement (et juridiquement) le problème avant que ces villas ne soient détruites. Les expropriations prenaient de l'ampleur. Sous la pression, le Gouvernement avait modifié les termes de la Loi, postposant le délai voire accordant des dérogations pour des ensembles construits hors du cadre légal de 1988. Les expropriations n'étaient plus à l'ordre du jour. L'optimisme était de mise pour beaucoup.

En Andalousie, cinq zones résidentielles sont concernées :

 - Huelva : Isla Cristina, Caño de Cepo et Río de Punta Umbria

 - Málaga :Pedregalego et el Palo

C'était sans compter avec le PSOE qui a introduit un recours et le Tribunal constitutionnel qui vient d'annuler (novembre 2015) plusieurs des modifications adoptées en 2013.

Un homme averti en vaut deux !

Soyez vigilant donc au moment d'apposer votre signature sur la promesse d'achat. 

Assurez-vous que le bien convoité n'est pas "fixé" dans le Plan general de ordenación urbanistica (PGOU). Ce PGOU est l'équivalent du Plan de secteur en Belgique. Il s'agit de LA Bible en la matière. Grâce au PGOU, vous pourrez déterminer dans quel type de zone se situe la maison convoitée et quelles sont les obligations à respecter en matière d'urbanisme. Il serait dommage d'acheter un bien dont vous avez déjà imaginé les améliorations... mais que vous ne pourrez jamais entamer faute d'autorisations.

Dans le même ordre d'idées, veillez à vous renseigner sur d'éventuels projets de grande ampleur à proximité de ce bien. Il serait dommage qu'après quelques années, une voie rapide marque la limite de votre jardin.

Un homme averti en vaut deux ! Vous en êtes maintenant convaincu. Quand à l'emplacement de votre nid, tout est question de choix ! Mais il me semble utile de proposer quelques pistes de réflexion.

Vivre éloigné d’un (grand) centre urbain est agréable mais vous devrez compenser cet éloignement par des kilomètres parcourus dès qu’il s’agira de sortir de la routine. Imaginez la scolarisation supérieure des enfants ou leurs activités extrascolaires si vous habitez dans le cadre enchanteur d’un village blanc, par exemple. Si vous êtes culturellement actif, il vous faudra organiser vos déplacements en tenant compte que les spectacles ne commencent bien souvent qu’à vingt-deux heures.

Avez-vous déjà jeté votre dévolu sur une région, une ville en particulier ?

Dans le cas contraire, quels sont vos critères de choix ?

Posez sur une feuille de papier tout ce à quoi vous pensez, tout ce dont vous désirez disposer. Attribuez à chacun de ces critères un coefficient d’importance (de 1 à 5 par exemple). Parmi les différentes opportunités que vous avez sélectionnées, vous pourrez ainsi établir un ordre de préférence.

Vous désirez être sûr d’avoir choisi le bon endroit. Envisagez d’abord une location ! A moins d’avoir déjà posé un choix définitif sur base de critères qui vous sont propres, testez plusieurs sites pour autant que vous en ayez la possibilité. Un séjour d’une semaine est sans doute court pour faire le tour du problème mais il vous fournira déjà une bonne idée de l’endroit (commerces, services disponibles, transports, réseau routier, ambiance,…). L’arrière-pays andalou est visuellement merveilleux mais de nombreux villages ont été abandonnés par une jeunesse désœuvrée en ces temps de crise aiguë. Pensez-y au moment de prendre LA décision.

Donnez la préférence à un meublé ! A vrai dire, la plupart des biens mis en location sont meublés. Cela fait un peu impersonnel mais ne demande aucun mouvement important.

Un dernier point non négligeable ! N'oubliez pas que l'achat d'un bien immobilier engendre des frais.

 - Commission de l'agence chargée de la vente

 - Frais de notaire 

 - Impuesto sobre las transmisiones patrimoniales (ou TVA dans le cas d'une nouvelle construction)

 - Impuesto sobre las construcciones, instalaciones y obras

 - Declaración de nueva obra (pour une nouvelle construction)

 - Inscription au Registro de la propiedad

 - Frais éventuels liés aux services d'un avocat (environ 1,5 % du montant de la transaction)

 - Frais éventuels liés à un emprunt hypothécaire

Comptez en tout entre douze et quinze pour cents du montant de l'achat. Il est donc de bonne guerre de souhaiter obtenir "officiellement" le prix le plus bas... d'autant qu'il s'agit là d'une coutume locale. Il n'est pas rare que le notaire vous parle d'un montant A (celui que vous retrouverez sur les documents) et un montant B (celui que vous devez réellement débourser).

Attention ! Danger !

En effet, le fisc pourrait estimer que vous avez acheté en-deçà du prix normalement demandé pour un tel bien et vous taxer plus que ce à quoi vous vous attendiez. Montant éventuellement assorti d'une amende si le prix de vente est franchement "risible". En ces temps de crise, nombreux sont ceux qui ont vécu le cas. Un recours peut toujours être envisagé mais il vous faudra investir dans les services d'un bon avocat... sans garantie de succès.

Comment savoir si vous êtes dans la norme ?

Votre avocat pourra vous renseigner en la matière sur base des prix du marché tenant compte de la situation de la maison, son environnement, son niveau de confort,... Les prix affichés dans les agences immobilières destinées au marché local sont aussi une bonne indication.

Pour sa part l'Administration se base uniquement sur l'article 57.1.b de la Loi 58/2003 du 17 décembre.

Que nous apprend cet article ?

La valeur cadastrale réelle d'un bien, au moment de la transaction, est déterminée en multipliant la dernière valeur cadastrale enregistrée (que l'on retrouve sur la notification de l'Impuestos sobre Bienes Inmobiliarios - IBI) par un coefficient propre à chaque municipalité. Ce coefficient tient compte de la date de la dernière révision cadastrale, de la tenue du marché immobilier, de la valeur moyenne des transactions,... On peut trouver leur valeur pour toutes les municipalités andalouses dans l'article 3.1 de la Orden de la Hacienda y Administraciones públicas del 18 de Julio 2016.

Cependant, si le bien que vous convoitez a subi une révision en-dehors d'une révision cadastrale générale, la valeur cadastrale réelle sera calculée comme expliqué ci-dessus sans tenir compte de la date de la nouvelle valeur cadastrale.

Un exemple.

Nous sommes en 2017 et vous envisagez un achat à Gibraleón (province de Huelva). La valeur cadastrale du bien est de 60.000,- €. La dernière révision cadastrale remonte à 2005. Le coefficient propre à Gibraleón est de 1,61.

La transaction prend du temps tenant compte de quelques documents manquants.

Le vendeur se fait fort de mettre le dossier en ordre... et l'administration du cadastre revoit la valeur du bien sur base d'ajouts exécutés sans autorisation. La nouvelle valeur cadastrale attribuée se chiffre à 75.000,- €.

Vous achetez le bien 100.000,- € et vous payez, parmi autres frais, l'impuesto sobre las transmisiones patrimoniales (8%), soit 8.000,- €

Un an plus tard, l'AEAT vous rattrape.

En effet, elle se base sur la dernière valeur cadastrale enregistrée (75.000,-) multipliée par le coefficient de Gibraleón (1,61), soit 120.750.- €

Elle vous réclamera (120.750,- € - 100.000,- €) x 8% = 1.660,- €

Si cette révision n'avait pas eu lieu, rien ne vous aurez été réclamé. 60.000,- X 1,61 = 96.600,- €, montant inférieur au montant de la transaction (100.000,- €). Par contre, l'Administration ne vous remboursera jamais.    

Cette vidéo va vous permettre de mieux comprendre : https://www.youtube.com/watch?v=rSMFzdKqUjo&t=32

Mais il est possible de récuser ce redressement fiscal, encore faut-il de bons arguments et ne pas céder malgré les difficultés rencontrées lorsque l'on s'oppose à l'Administration. D'experts en contre-experts, une telle procédure peut aussi s'avérer onéreuse. Evaluez donc l'opportunité d'entamer le "combat" en toute connaissance de cause.

Et comment se calcule la valeur cadastrale d'un bien immobilier (juillet 2016) ?

En juillet 2015, une dame achète une maison dans la Bahía de Cádiz, dont coût 75.000,- €.

Comme beaucoup de biens immobiliers de la région, il est irrégulier. En fait, un vaste terrain de près de 5000 mètres carré a été scindé en sept parcelles par son propriétaire d'antan qui les a vendues à différents acquéreurs. Aucune requête n'a été introduite pour obtenir la division horizontale. Ceci signifie qu'officiellement, il s'agit toujours d'une seule et même parcelle de 5000 mètres carré partagée entre sept propriétaires différents.

Dans la réalité, cette dame dispose d'une parcelle de 700 mètres carré environ, entièrement murée sur laquelle se situent une petite villa et quelques dépendances (cuisine d'été et débarras).

Lors du passage devant notaire, le prix A est estimé à 50.000,- € et l'impôt dû pour transaction immobilière (8%) à 4.000,- €.

L'agence se charge de toute l'administration et rend un décompte détaillé à la nouvelle propriétaire.

Juillet 2016, l'agence contacte la brave dame qui se la coule douce, les doigts de pied en éventail.

L'AEAT a envoyé un rectificatif quant à l'impôt dû pour transaction immobilière. Une somme non négligeable. Un peu plus de 2.100,- €

Comment ce fait-se ?

L'AEAT n'a pas tenu compte de la réalité des faits mais bien de la situation officielle.

Sur base des coûts du marché, elle a évalué la valeur du terrain,... de tout le terrain.

Grâce à Google Earth, elle a calculé la surface construite sur le terrain,... sur tout le terrain.

Elle fait une distinction entre les lieux de vie et les dépendances.

Elle se réfère alors au prix du mètre carré construit, établi chaque année par le Collège des architectes de chaque province. Il s'agit là de la référence. Ce montant est différent pour les lieux de vie, les dépendances et les piscines.

Trois coefficients viennent s'ajouter à cette évaluation :

 - type de maison

 - qualité du matériau

 - vétusté (tenant compte de l'année de construction)

Elle a donc calculé la valeur des constructions.

Elle a additionné la valeur du terrain à celle des constructions pour obtenir une valeur totale de 550.000,- € environ.

Sur base de l'acte notarié, la brave dame est propriétaire de 13,87% de l'ensemble (700 m2 de 5000 m2).

La valeur de son bien est donc de 76.400,- € (13,87% de 550.000,- €)

L'impôt est donc dû sur 76.400,- € et non sur 50.000,- €

Le supplément est de 2.100,- € (8% de 26.400,- €).

Dont acte... mais il faut avouer que ce calcul tient la route puisque la valeur réelle de la transaction était de 75.000,- €... et pour autant que le coefficient ne soit pas appliqué.

A votre téléphone !

A votre boîte de courrier électronique !

Il est temps d'établir les contacts.

Ils sont légion les sceptiques aux renseignements avancés par certains. Ils mettent systématiquement en doute les expériences vécues par des expatriés parce qu'ON leur a dit que... Qu'est-ce qu'il en connait des choses, ON ! 

Pour ceux-là - et rien que pour ceux-là -, voici un article paru en septembre 2014 sur le site www.lecourrier.es - le journal français d'Espagne -, une source de renseignements intéressante pour qui s'intéresse aux interconnections entre l'Espagne et la France essentiellement. Pour le rendre plus lisible, j'en ai modifié quelque peu la mise en page.

Les sept conseils d’un professionnel avant d’acheter un bien immobilier en Espagne

Vous désirez acheter un appartement, une villa ou un terrain en Espagne mais…

-       vous habitez à l’étranger,

-       vous ne parlez pas espagnol,

-       vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous lancer dans des recherches longues et fastidieuses,

-       vous ne dominez pas le marché immobilier ni la législation espagnole,

-       vous ne voulez prendre aucun risque.

Un chasseur immobilier francophone, spécialiste de la Catalogne (Barcelona, Costa Brava, Costa Dorada), vous indique les étapes à suivre et les pièges à éviter lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Définition du bien recherché

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, il convient de prendre le temps de définir les caractéristiques du bien souhaité. Son style, la surface, le nombre de chambres et de salles de bains, si terrasse, si piscine, si jardin, si vue,… sont les critères habituels. L’architecture et la décoration intérieure espagnoles peuvent être très différentes de ceux auxquels nous sommes habitués. Il faudra donc parfois savoir visualiser le potentiel que peut offrir un bien.

Il convient également de bien définir la finalité de l’acquisition.

-       Pour y vivre,

-       pour y passer des vacances,´

-       pour le louer.

Cela a son importance.

La situation est également un facteur important à prendre en compte avant l’achat.

-       La proximité d’un aéroport,

-       la proximité de la plage,

-       en plein centre,

-       dans un quartier recherché pour de la location,

-       calme de jour comme de nuit,…

Il est donc recommandable de bien connaître la zone où vous souhaitez réaliser votre acquisition afin qu’elle corresponde au mieux à vos objectifs.

Enfin, le budget est aussi un des facteurs clés dans l’achat d’un bien immobilier. Depuis son niveau le plus élevé en 2007, le prix des biens immobiliers a chuté d’environ 40%, ce qui les rend très attractifs pour qui dispose de liquidités ou d’accès à un financement. Le marché immobilier espagnol connaît cependant de nombreux “sous-marchés”. Les biens situés dans les plus beaux quartiers des grandes villes ou dans les plus belles zones côtières ont moins subi la crise et les prix y sont plus difficilement négociables.

Visiter, visiter et visiter

Depuis l’étranger, Internet est un excellent allié pour identifier des biens immobiliers intéressants. Malheureusement, certaines agences immobilières recourent à des pratiques trompeuses comme la publication de biens immobiliers très attractifs à un bon prix mais qui ne sont plus en vente, ceci afin d’attirer l’intérêt d’acheteurs potentiels et d’essayer de leur vendre un autre bien. Ou encore l’utilisation de très belles photos qui ne reflètent pas toute la réalité du bien et de son environnement.

Visiter est une étape indispensable avant d’acheter. Sans une bonne connaissance de l’environnement local et une excellente préselection des biens à visiter, il faut parfois réaliser de nombreuses visites avant de trouver le bien immobilier idéal. Depuis l’étranger, cela représente un inconvénient supplémentaire. Perte de temps, frais de déplacement et de communications, opportunités qui vous échappent… 

Vous assurer un achat au meilleur prix

En Espagne, un même bien immobilier est parfois commercialisé par le propriétaire et par une ou plusieurs agences immobilières à des prix de vente différents. Il convient donc de s’assurer d’identifier qui offre le meilleur prix de vente.

Certains biens et certaines agences immobilières sont spécialement orientés vers les acheteurs étrangers. Ces agences profitent parfois de la méconnaissance de l’acheteur des prix réels du marché. Il est indispensable de bien connaître les prix de l’immobilier local (pour des biens similaires) afin de commencer la négociation sur la meilleure base possible.

Aujourd’hui, en Espagne, le prix affiché est presque toujours négociable. La marge de négociation peut varier de 5 à 20% selon le prix affiché.

Contrôles à effectuer sur le bien

Avant de vous engager contractuellement et de verser une somme d’argent, il est indispensable de s’informer en détail sur la situation actuelle du bien.

Il est important de noter qu’une clause standard de l’acte d’achat notarié stipule que l’acheteur connaît la capacité juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause peut rendre difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masqué certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Ainsi, l’intervention d’un avocat espagnol que vous pouvez comprendre est presque toujours indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.

En cas de doute sur l’état du bien, il est important qu’un architecte réalise une visite afin de s’assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez réaliser des travaux, il pourra également vous confirmer leur faisabilité.

Avant la signature du contrat de compromis de vente, il est nécessaire de solliciter la  Nota simple informativa la plus récente auprès du Registre de la propriété. Ce document vous informera entre autre si la propriété est détenue par le vendeur – et comment il l’a acquise (héritage, divorce, veuvage…). Selon son statut civil, et même si le propriétaire n’est qu’une seule personne, il est possible que la signature d’autres personnes soit requise afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.

Etant donné qu’en Espagne, le notaire ne vérifie pas l’affectation urbanistique du bien, il est important de se diriger vers l’organisme local (cadastre) qui pourra confirmer que le bien n’est affecté par aucun plan urbanistique surtout s’il s’agit d’un terrain, d’une maison avec jardin ou d’un appartement situé dans une zone peu consolidée.

Il sera ensuite nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie de plusieurs documents :

-       le dernier reçu de paiement de l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI),

-       les derniers reçus de paiement de l’électricité, du gaz et de l’eau,

-       les derniers procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires. Ces documents vous permettront. entre autre. de savoir si la propriété est libre de toutes charges et si des travaux futurs ont été engagés par l’assemblée des copropriétaires.

Réservation du bien

Lorsque vous êtes décidé pour un bien, il conviendra alors de le réserver. Cela se matérialise par quelques formalités:

-       « Paga y señal ». Il s’agit d’une petite somme d’argent (généralement entre 1.000 € et 3.000 €) déposée à l’agence immobilière ou au propriétaire à titre de réservation temporaire du bien. Cette étape n’est pas indispensable mais utilisée si l’on veut négocier à la baisse le prix de vente. Durant cette période de négociation, le propriétaire s’engage à retirer son bien du marché. Si finalement vendeur et acheteur ne tombent pas d’accord, la somme d’argent déposée est rendue.

-       Compromis de vente. Il s’agit d’un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur dans lequel ce dernier confirme son intention de vendre, et le premier confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées. D’un commun accord, ce contrat stipule la date à laquelle la vente doit être réalisée. L’acheteur doit s’assurer qu’il disposera du temps nécessaire pour choisir le notaire et réunir tous les documents nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié, ainsi que l’obtention du financement si tel est le cas.

A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété. Si le vendeur décide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de l’acompte que vous lui avez versé. Si c’est vous qui finalement décidez de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu.

Si vous n’êtes pas familiarisé avec le système juridique espagnol, il est essentiel qu’un avocat ratifie les termes de ce contrat avant que vous le signiez.

NIE et compte courant en Espagne

La loi espagnole oblige tout acheteur étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à disposer du Número de Identidad de Extranjero (NIE) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

Si l’achat du bien est réalisé par plusieurs personnes, toutes celles qui figurent sur l’acte d’achat notarié doivent être titulaires du NIE, le jour de la signature.

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est recommandé pour la personne qui va acquérir un bien immobilier en Espagne d’ouvrir un compte courant auprès d’une banque espagnole.

En effet, le paiement des impôts et autres frais liés à l’achat devront être versés depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra également d’éviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (charges communes, gaz, eau, électricité).

Acte d’achat notarié

En vertu de la Loi espagnole, le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur doit être certifié par un notaire espagnol choisi par l’acheteur.

Lors de la signature de l’acte d’achat notarié (Escritura), qui a lieu généralement quatre à huit semaines après la signature du compromis de vente, le notaire va contrôler plusieurs aspects de la vente et exigera :

-       « Paga y señal ». Il s’agit d’une petite somme d’argent (généralement entre 1.000 € et 3.000 €) déposée à l’agence immobilière ou au propriétaire à titre de réservation temporaire du bien. Cette étape n’est pas indispensable mais utilisée si l’on veut négocier à la baisse le prix de vente. Durant cette période de négociation, le propriétaire s’engage à retirer son bien du marché. Si finalement vendeur et acheteur ne tombent pas d’accord, la somme d’argent déposée est rendue.

-       les documents d’identité de toutes les parties (passeport ou carte d’identité nationale et NIE),

-       le titre de propriété sur le bien,

-       le certificat d’habitabilité

-       la preuve que les frais communs (gastos de comunidad) ont été payés jusqu’à date,

-       une copie du reçu de paiement du précédent IBI,

-       une copie des dernières factures domestiques afin que l’acheteur puisse changer le nom du bénéficiaire des services (électricité, gaz et eau).

Tous les paiements sont réalisés par chèque certifié au moment de la signature de l’acte d’achat et en présence du notaire. Les frais de notaire doivent également être payés lors de la signature de l’acte d’achat.

L’acheteur a désormais officiellement pris possession du bien et les clés lui seront remises. Ceci termine la vente et l’acte d’achat notarié peut maintenant être enregistré auprès du Registre de la propriété.

Imma Arribas

Chasseur Immobilier

www.monpetitcoindeparadis.com

Un petit rappel n'est pas inutile (Perrine Laffon - Lepetitjournal.com).

 - Bien définir ce que l'on cherche au préalable

 - Bien se renseigner sur la zone sur laquelle se situe le bien que l'on vous présente

 - Prendre conseil auprès d'un avocat ou d'un spécialiste juridique

 - Bien vérifier l'acte de propriété du bien auprès du cadastre

 - Vérifier le professionnalisme et la situation du promoteur dans le cas d'une construction en cours

 - Bien estimer les coûts (éventuels) d'une restauration

 - Ne pas surestimer la revente ou la location dans le cas d'un investissement locatif